オフィスビル立地における出店の考え方

〜1時間で勝負が決まる店舗戦略〜

オフィスビル立地に出店する飲食店は、一般的な路面店や住宅街店舗とは全く異なる構造を持っています。特に「ランチ売上への依存度」が極めて高く、店舗の成否が12時〜13時のわずか1時間に集中することすら珍しくありません。本稿では、オフィスビル立地における出店戦略のポイントを、売上構造・立地要因・オペレーション設計・人材確保の観点から解説します。

■ ランチ依存型の売上構造

オフィスビルに出店する店舗の多くは、ランチ売上が全体の過半数を占めます。中には「12〜13時の1時間で1日の売上の40％を稼ぐ」というケースもあるほどです。

これは裏を返せば、ランチタイムを外した時間帯は売上を積み上げにくいということでもあります。アフター5の飲み需要はオフィス街特有の事情（残業減、テレワーク増、働き方改革）で減少傾向にあるため、ランチが“生命線”になりやすいのです。

この前提を理解したうえで、店舗の立地選定・商品構成・オペレーション設計を考えることが重要です。

■ ビル属性による客層と売上特性の違い

オフィスビルと一口に言っても、その属性によって商圏構造は大きく異なります。

大企業が入るビル：社員食堂との競合。だが社員食堂に飽きた層が一定数流れる。昼食補助制度がある場合、価格設定にも影響。
中小企業・テナント混在ビル：外食依存度が高い。価格は800〜1,200円レンジが主流。
IT企業やクリエイティブ系が多いビル：健康志向・短時間ランチ・テイクアウト需要が強い。
金融・士業系が多いビル：接待需要は減少傾向。だが「短時間でしっかり食べたい」ニーズが根強い。

ビル属性を読み解き、想定するランチ客単価・回転率・売上の集中度合いを数値でシミュレーションすることが欠かせません。

■ 外部流入とアクセス性の重要性

同じビル立地でも、売上の伸びを左右するのが「外からの流入しやすさ」です。

地上から直接アクセスできる1階路面店か
地下飲食フロアか
ビル上層階に専用動線があるか

ビル内勤務者だけを顧客とした場合、商圏人口に限界があります。したがって、外部からの来店をいかに取り込めるかが成長のカギとなります。サイン計画・看板導線・外部広告との連動が極めて重要になるのです。

■ 席の取り方とオペレーション設計

12時になると一気に客が押し寄せ、13時を過ぎると一気に閑散化する――オフィスビル立地ランチの典型です。

この「波」を乗り切るためには、席の取り方＝収容設計が成否を分けます。

カウンターや2名席を中心にする：回転率を上げ、短時間利用に対応。
大テーブルのシェア席：1人客を効率的に収容。
滞在時間の短縮を誘導するレイアウト：狭すぎず、居心地が良すぎないバランス。

さらに、オペレーションも**“瞬間最大風速”に耐えられる設計**が必須です。
注文方式（券売機・モバイルオーダー）、提供時間の短縮（ワンプレート化、事前仕込み）、退店動線の明確化などで、1時間に売上を叩き出す能力＝瞬発力を高めることが重要です。

■ 人材採用とシフト設計の工夫

オフィスビル立地の店舗は、「ピークの1〜2時間に人手が必要」なため、一般的な飲食店とは異なる採用・シフト戦略が必要になります。

短時間勤務パート・主婦層の活用：11時〜14時を中心としたシフト。
大学生アルバイトのランチ専属雇用：講義前後に短時間勤務。
ピーク以外の時間帯は最小人員で回す：清掃・仕込み中心に切り替える。

採用時には「短時間でもしっかり働ける」魅力を訴求し、**時給よりも“働きやすさ”**をアピールするのが効果的です。

✅ 出店前に確認すべきチェックリスト（10項目）

ビルの属性（大企業、中小、IT、士業など）は？
社員食堂や近隣競合との関係性は？
外部からの流入は見込める立地か？（路面導線・看板設置可能性）
1日の売上に占めるランチ比率の想定は？
特に12〜13時の売上集中度を数値で試算したか？
席数・席配置は回転率を最大化できる設計か？
提供スピードを短縮するオペレーションを導入できるか？
モバイルオーダーや券売機など注文効率化の仕組みはあるか？
採用戦略は「短時間勤務層」を意識したものか？
投資回収期間は3年以内に設定できるか？

このリストを基準に、出店可否や改善ポイントを整理すると「勝てる店」の確率が大幅に高まります。

■ まとめ

オフィスビル立地における出店は、他の立地よりも「時間的偏在性」が極端です。

ランチが売上の大半を占める
特に12〜13時の売上集中が著しい
ビルの属性・外部流入のしやすさで売上ポテンシャルが大きく変わる
席数設計とピーク対応のオペレーションが生命線
採用は“短時間シフト戦略”がカギ

つまり、オフィスビル立地は「ピークの1時間を制するかどうか」で勝敗が決まる業態です。データによる商圏分析と現場オペレーション設計の両立が、成功に不可欠だと言えるでしょう。

株式会社創場パートナーズ